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注意,房东!这样,租赁投资房产的损失就不能抵税。

许多人现在是房东或者想成为房东。

有人是把自住房的地下室出租,用租金收入补贴房贷按揭,另一些人是认为房地产投资比RRSP和TFSA这类传统退休储蓄方式更有吸引力。有些人租自己的地下室,并用租金收入补贴抵押贷款。其他人认为房地产投资比RRSP和TFSA等传统退休储蓄方式更有吸引力。

还有人夸口说房东的租金收入可以用来抵消税收,租金损失可以用来抵消其他收入。

但是,这样做时要小心。

据《金融邮报》个人理财部分的作者杰米·戈隆贝克(JamieGolombek)称,如果你的房子不能产生足够的收入来抵消相关支出,这样的租金损失可能无法抵消税收。

(吉姆·威尔斯·波斯特梅迪亚)加拿大税务局(CRA)指出,如果你租了一部分房子,而你的支出超过了你的收入,并且没有合理的利润预期,那么你就不能申报你的支出。

如果你的租金支出总是超过你的租金收入,你不能用租金损失来抵消税收。

一个例子将更清楚地说明这个问题。

CRA最近审查了房东的纳税申报单,并于上月做出裁决。

房东在2005年至2011年的纳税申报单中包括了5000至8600美元的租金损失。

房东最初是加拿大邮政的雇员,14年前退休。

他作证说,他在安大略省汉密尔顿购买了两栋单层独立住宅(平房),用于投资和出租。

他承认,为了吸引租户,他的租金低于市场价格,因为汉密尔顿在2005年至2011年期间入住率很高,为空,保险公司说,如果房子空无人入住,就不能投保。

第一间平房于2005年11月至2006年4月出租,月租金为425美元。

从2006年5月到2007年8月,它再次被租用,月租金也是425美元。

从2007年9月至2008年1月,该房屋被购买空。从2008年2月到2011年12月,房东以每月200元的租金将房子租给了他的侄女。

第二间平房是2006年5月至2007年10月租用的,月租金为425美元。

从2007年11月至2008年2月,购买了住房/[/k0/。

从2008年3月到2011年12月,房东以每月475美元的租金将房子租给了一个朋友。

法院将这些租金与加拿大抵押贷款住房公司(CMHC)的数据进行了比较,数据显示汉密尔顿2005年至2011年的空购买率为3.2%至3.4%,平均月租金为800元至900元。

因此,CRA驳回了房东报告的租金损失,指出在审查的纳税年度,两栋房屋的租金都低于市场价格,房东没有合理的利润预期。

房东反驳说,主要目的是预付抵押贷款的利息部分、地方税和保险费用,这样房子就不会是空。然而,法官认为他这样做并没有达到获利的目的。此外,他曾经把这两栋房子分别租给他的侄女和朋友,这包括个人因素,不能算作收入来源。他的出租行为也不是商业行为。

因此,上述案例表明,如果你邀请亲戚住在你家,在彩票纠纷案中支付一小笔钱,预付一部分住房费用或日常用品等部分共同费用,CRA将把这种情况视为“费用分摊安排”。在这种情况下,钱不能用作收入或用来抵消税收。

如果你租房时,租金明显低于市场价格,例如,如果房客是你的好朋友,租金显然不能支付费用,你也不能申报损失来抵消税款。

只有根据租金的市场价格和利润预期,租金损失才能抵减税款。

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